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 Le financement et les charlatans.
Par 
Grégoire Lachance.
 
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Le financement et les Charlatans

Pourquoi demander de l’argent si vous en avez ?

En effet, plusieurs prêteurs s’imaginent que le client demandeur de fonds n’en a pas besoin. Pour preuve, le courtier demande de fournir des sommes importantes au début du processus de la demande de financement en deuxième hypothèque.

Encore, je ne parle pas ici des charlatans demandant des sommes astronomiques de frais de dossiers, d’ouverture et d’analyse; ceux qui – pour la plupart – reviendront plus tard en vous disant que vous êtes refusé et que les milliers de dollars donnés ne sont pas remboursables. Non ! Je parle des grandes banques, des société de prêts, des gens qui vous demandent de payer 1000$ de notaire, 1000$ de frais de dossier et encore 400$ de frais d’évaluation, etc., le tout parce que vous avez osez demandé un financement de 10 000$ en deuxième hypothèque.

Dans l’étude faite, nous avons demandé et comparé les frais de plus de 21 institutions financières, sociétés de prêts et courtiers - connus et respectant les règles de l’ACAIQ (Association des Courtiers et Agents Immobiliers du Québec) ou de AMF (Autorité des Marchés Financiers). Sur ce dernier point, le lecteur devra comprendre qu’au Québec, le courtier ou l’intermédiaire de marché est régi par des lois strictes. D’ailleurs nul ne peut s’inventer courtier ou intermédiaire de marché, ils doivent avoir suivi une formation et respecter les règles imposées par leur regroupement respectif. De plus la loi prévoit – afin de protéger le public – une panoplie de règles déontologiques que chacun doit respecter.

Dans nos recherches de financement, nous avons trouvé de tout. Nous prêtant au jeu et au théâtre de la recherche d’un prêt hypothécaire, nous nous sommes, à plusieurs reprises, trouvé devant des individus sans aucune notion des lois concernant le courtage hypothécaire au Québec. Certains allant même jusqu’à prétendre que de ne pas être membres d’une organisation comme l’ACAIQ, nous ferait économiser…

Nous avons tout vu : des frais d’ouverture (frais de base et non totaux) allant de 100$ à 5000$. Le champion des frais est un petit homme de Longueuil. Nous l’avons trouvé dans les journaux locaux. Rencontré dans son restaurant – parce qu’il est aussi restaurateur – de son accent italien, il nous explique : « si tu veux du financement y faut passer par moué, même les grands passent par moué. Même si ta banque te refuse moué j’peux t’trouver du cash. C’est 5000$ de base pis j’te trouve une hypothèque à 100% du prix »

Pour les néophytes, payer des frais de « recherche de financement » peut paraître normal. Mais non seulement ce ne l’est pas, ce sont des pratiques non acceptables par les deux grandes associations québécoises de courtage hypothécaire.

Les 5000$ de l’italien sont payables cash. À la question « que se passe-t-il si vous ne trouvez pas de financement ? », il répond qu’il n’a pas peur, qu’il est sûr de trouver du financement. Après avoir tourné la question plus de trois fois, je comprends que ces frais ne sont pas remboursables même si je n’obtiens pas l’hypothèque demandée.

D’ailleurs, que ce soit 100$ ou 5000$ ce sont des frais qui pour la plupart du temps sont perdus… L’exercice auquel nous nous sommes prêtés nous a amenés à rencontrer tant de gens qui se sont fait flouer de milliers de dollars que je me pose la question « qui est le vrai responsable » : le client un peu naïf qui a ni plus ni moins « donné» son argent, le faux courtier assoiffé de frais et même malhonnête parce que souvent, il le sait le premier jour quand vous le payez que jamais, il ne vous trouvera de financement, ou les associations chargées de faire respecter la loi au Québec et qui regardent le train passer…

Un peu des trois, certainement. Le client doit être plus dégourdi, il est vrai. Le vrai coupable est définitivement le faux courtier ; mais qui se charge de faire respecter ces règles ??? Mieux, si nous avons trouvé plus de 10 « faux courtiers », pourquoi les organisations ne font rien ???

Ces gens s’annoncent dans les journaux, ils ne se cachent pas dans les allées sombres, ils travaillent en plein jour. Rien. Le néant.

Il existe plusieurs types de prêteur. Pour cette enquête, nous avons contacté les « représentants des prêteurs », les « prêteurs online » et les prêteurs eux-mêmes.

Dois-je vraiment témoigner sur le fait que les « représentants » sont ceux qui demandent le plus de frais ? Ces représentants, même ceux reconnus par l’ACAIQ par exemple, demandent certains frais dans certains cas.

Nous avons rencontré un agent immobilier affilié à un courtier reconnu comme courtier en financement hypothécaire. Une jolie jeune fille nous a reçus dans son bureau de l’Ile-des-Sœurs. Elle nous explique que – selon notre crédit – certains frais peuvent être demandés. En effet, la banque pourra demander à certains clients possédant de moins bons dossiers de crédit de payer les frais d’évaluation par exemple. Mais, même là, de payer des frais ne peut garantir l’obtention du prêt convoité. Elle nous a même expliqué que son bureau, à certains moments, demandait aussi des frais… le total des frais à payer : 1000$. Bureau reconnu, travail légal au Québec… 1000$ de frais non remboursables si notre financement est refusé.

Nous nous sommes ensuite retournés vers les banques à charte et les Caisses Populaires. Croyant que comme nous évitions un intermédiaire, les frais non remboursables seront éliminés aussi. Erreur ! En effet les banques et Caisses aussi demandent le paiement de frais, évaluation, dossier, recherche, etc. Moins élevés, bien sûr, mais toujours aucune garantie que ces fonds nous seront remis si notre dossier de demande d’hypothèque était refusé !

C'est sur l'Internet que nous avons trouvé la banque offrant les meilleures conditions : Services Financiers TITAN. Cette entreprise n'est pas un courtier, elle prête ses propres fonds. Elle ne demande aucun frais payable d'avance et nous donne la garantie des meilleures conditions. Cette garantie consiste à offrir un système de référencement (ce que les courtiers offrent, c'est-à-dire de référer le dossier à une banque à charte si c'est possible d'y obtenir de meilleures conditions (taux, amortissement, frais) que chez SFT) et un programme de financement avec proposition claire et précise.

En effet sur leur proposition, nous pouvons trouver le taux, les frais financés, les paiements mensuels et l'amortissement.

Non seulement selon notre étude offrent-ils le meilleur produit hypothécaire sur le marché, mais ils ont été les plus rapides à nous répondre. Chaque question fut répondue. Après recherche, nous avons trouvé une autre entreprise offrant des hypothèques dans l'ouest Canadien, mais ces derniers ne prêtent pas au Québec.

Trouver une hypothèque sans se faire arnaquer, c'est difficile ! Mais avec certaines entreprises honnêtes et proposant des solutions claires, précises et ne demandant pas de frais d'avance, vous pourrez trouver enfin un financement vous débarrassant des énormes intérêts demandés par les fournisseurs de cartes de crédits par exemple.

 

Grégoire Lachance

 

Texte tiré de l'édition économique. Paru le 16 octobre 2005.